全面解讀“新國五條” 對商業地產弊大于利

     全球經濟局勢復雜。次貸以來美國經濟增長略有起色，歐盟卻陷入債務泥潭，越滑越遠。經濟學家們預測國內2013年GDP為8%，略好于2012。但通脹壓力嚴峻，可能會達到全年平均3.5%。而這些，是此次“新國五條”出臺的宏觀大背景。

    從房地產行業來看，自２００９年１２月份以來，政策先后四次升級，分別是２０１０年１月的“國十一條”、４月的“國十條”、９月的“９.２９新政”、２０１１年１月的“新國八條”。市場內向生長和政策打壓，猶如拉鋸戰，此消彼長。總體導致住宅市場黃金十年斷送，商業地產卻在政府引導和資本逐利驅使下成功“逆襲”。

    恰逢政府換屆，2013年1月份，標桿城市，敏感的房價上漲比例明顯上升，若無新政策彈壓，住宅市場“量價齊升”幾成定局。2013年1月，全國70個大中城市中，與上月相比，價格下降城市有10個，持平的城市有7個，上漲的城市有53個。

    而對于新出臺的“新國五條”，筆者認為第1，第2，第5這三條最具殺傷力。

    第一條目標問責，根據2011年的經驗，足以使地方政府如履薄冰，此條是其他所有政策能夠落地的保證措施。

    第二條，關鍵是“差別信貸”，作為深受此害的同行應該還記得2010年，銀行還出席售樓部，進行按揭專場，但到了2011年就開始閉門不出，找各種理由和借口審查按揭資格，拖延程序。以至于一般的辦事人員都要被塞紅包，請客吃飯，甚至個別銀行要求股東以私人名義存款幾千萬，然后才有信貸額度。之前傳言的二套房首付，可能提升至7成，甚至停貸空穴來風。即便現有信貸政策，嚴格執行，同樣會造成樓市又一次寒冬。

    第五條，加強市場監管，從現有態勢看，很可能局部區域實現客戶信息聯網，這足以使得“限外、限貸、限購”的為例提升。為何？因為，目前阻礙聯網區域和速度的最大阻力，是人為因素，原因嗎，都懂的。

    總體來看，住宅市場總體調控基調已定，2013年樓市調控可謂料敵于先，新國五條落地后，由于翹尾因素，一線及重點城市量價漲勢一時難遏，但長遠來看注定又是一個漫長的寒冬。

    商業地產在這幾年間，逆勢生長，且可逃離“三限”的直接束縛，但”新國五條”將通過打擊住宅銷售，間接打擊商業地產，對商業地產領域弊大于利。為何？

    因為，目前的絕大多數開發商所采用的“以住養商”模式，本就暗藏風險。這里所說“住養商”有三層含義：第一是住宅領域賺取的資金，成為商業地產的敲門磚；第二，利用現有項目里的住宅銷售，開發后期商業；第三，原有住宅開發團隊為主，嫁接到商業地產開發，強調團隊的在學習能力。詳細分析就是： #p#分頁標題#e#

    第一，以住養商模式生不逢時，企業轉型淺灘擱淺。一般開發企業轉型思路，是利用住宅銷售的現金流，來實現商業滾動開發的方式，而這適合在房地產行業的上升時期。從09年12月這輪調控以來，房地產大周期一直處于下行、筑底、并剛有上行跡象。更何況，如今，凡開發商必言商業，凡企業戰略必言轉型，此時轉型面臨的將是未來異常激烈的競爭。尤其是遭遇“新國五條”，從住宅轉型商業的開發企業，很可能熬不過這個冬天，就死在轉型期。

    第二，政策抵御能力不夠，但遇調控，雪上加霜。首先，商業物業選址失誤，比如選址新城項目，或者區域新商圈項目，目前大多估計樂觀，忽略了基本的商業培育周期、對大體量同質化競爭視而不見、多以分割產權銷售……先天性發育不全；其次，運管缺陷，先天不足加上后天經營管理缺乏經驗，對于那些沒有商業地產開發經驗，沒有低成本融資渠道，沒有現代商業地產經營理念的開發商，最關鍵的是在沒有國家相關政策，打通資本市場和商業市場之前，用住宅開發商的現金流反哺商業，其實是把商業和住宅風險捆綁在了一起，一旦市場遭遇調控，整個項目必受影響。第三，無商家資源，招商能力不強，商務談判處于劣勢。調控時期，大多數企業在招商談判中的劣勢地位更加明顯。

    總的來講，住宅市場在未來細化后的“新國五條”阻擊下，必然是弱不禁風，住宅銷售尚且阻力重重，何來住宅反哺商業之美事？投資渠道狹窄，不動產成為投資吸金池固然是真，但利空消息疊加下的住宅市場，和間接受害的商業地產領域，如何能在新一輪調控下逆襲，豈是簡單的住宅受限，必然商業地產火爆來推理的？

    商業地產，雖然先商業，后地產，但仍然是以地產為載體！電商沖擊下，以超市百貨為代表的傳統零售業四面楚歌，泥菩薩過河自身難保，何以再用主力店的身份為商業地產項目造勢？

    清點庫房，深溝高壘，準備過冬吧……